Comment bien gérer sa location d'appartement à Paris ?

Habituellement, la gestion d’une location immobilière se fait par l’intermédiaire d’un gestionnaire de biens ou d’une agence immobilière. Même s'il existe certaines contraintes et bonnes pratiques à suivre, aujourd’hui, près de 2 propriétaires sur 3 témoignent l’envie de gérer seuls leurs biens. Gérer sa location seul se présente comme la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Whoomies vous explique comment bien gérer votre location d’appartements.

February 17, 2022
Sommaire

1) Encadrements des loyers d'appartement à Paris 

Depuis Juillet 2021, un arrêté préfectoral fixe les montants des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré applicables au parc locatif privé parisien.

L'encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. Ce dispositif interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. L'indicateur pour l’encadrement des loyers correspond au loyer médian. Il est calculé à partir des niveaux de loyers observés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Le prix du loyer médian varie en fonction du quartier, de l’époque de construction de l’immeuble, du nombre de pièces principales, du type de location (location meublée ou nue). Pour respecter le dispositif, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer référence minoré diminué de 30% et le loyer de référence majoré de 20%

Pour rappel, le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Pour déterminer concrètement les prix des loyers privés dans la capital, nous vous conseillons de consulter la carte interactive du Préfet : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/

Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration du logement. Dans ces deux cas, le propriétaire peut demander une augmentation tant qu’elle est dans la limite du loyer majoré. En tant que propriétaire, le non-respect des loyers de référence vous expose à des sanctions.

Pour déterminer les loyers de références majorés à respecter, la ville lumière a été découpée en 80 quartiers et non pas en 20 arrondissements. Chaque quartier dispose d’un loyer de référence au m²/mois.

A compter d’avril 2022, les agences seront tenues d’indiquer ce loyer de référence dans les annonces. A titre d’exemple, le JDN a publié en ce début d’années des cartes interactives qui déterminent les montants applicables par zones d’encadrement des loyers :

Dans le quartier des Halles (1er arrondissement) :

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 30,4 34,3
2 pièces 26 29,4
3 pièces 23,4 26,5
4 pièces et plus 23,4 26,4

Dans le quartier d’Auteuil (16ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 27,8 31,4
2 pièces 25,5 28,9
3 pièces 24,3 27,4
4 pièces et plus 23,9 27

Dans le quartier de la Salpêtrière (13ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 26,2 29,6
2 pièces 22,7 25,6
3 pièces 20,8 23,6
4 pièces et plus 20 22,6

Dans le quartier de Montparnasse (14ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 26,7 30,2
2 pièces 23,5 26,5
3 pièces 21,5 24,3
4 pièces et plus 21,1 23,8

Pour retrouver l’intégralité des loyers de référence par secteur en fonction du nombre de pièces, du secteur et du type de location, cliquez ici.

2)  Location d'appartement à Paris vide ou meublée, que choisir ?

Si vous vous apprêtez à mettre en location votre bien, laquestion du louer vide ou meublé va se poser.

Pour que vos investissements locatifs vous rapportent, la location meublée reste une bonne alternative.

Néanmoins le principal inconvénient de la location meublée est qu’elle nécessite plus de temps qu’une location vide.

En effet, vous devez meubler le logement et procéder aux réparations et remplacements des équipements si besoin.

Selon le type de location que vous choisirez, le régime fiscal sera différent :

●       Les loyers en location meublée entrent dans la catégorie des BIC ( Permet de ne payer des impôts que 50% des recettes locatives )

●       Les loyers en location vide constituent des revenus fonciers ( Impôts à hauteur de 70% des recettes dans le cadre du micro-foncier )

La location meublée a un énorme avantage par rapport à la location vide en termes de rentabilité et de fiscalité. En effet, vous pouvez bénéficier de rendement locatif brut plus élevé en proposant aux jeunes actifs parisiens un studio meublé, ce qui vous permettra de demander des loyers plus élevés que si le bien était vide afin d'amortir les dépenses d’ameublement et autres frais.

Concernant les baux, les locations meublées ont une durée d’un an renouvelable ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à une année scolaire si le locataire est étudiant.

Les locataires dans les locations non meublées, quant à eux, signent un bail « 3-6-9 » soit 3 ans renouvelable.

Il est difficile de tirer rapidement une conclusion, les deux formules ont chacune leurs avantages, votre choix dépendra de vos attentes des conditions du marché parisien.

3)  Gérer sa location d'appartement à Paris : l’avantage Whoomies

La gestion locative en ligne est un concept innovant qui connaît de plus en plus de succès. Gérer vos investissements avec l’appui d’un outil en ligne vous permet d’augmenter la rentabilité locative, sans avoir à payer un gestionnaire. Chez Whoomies, les bailleurs particuliers comme professionnels bénéficient de la meilleure expérience de location : une plateforme adaptée à leur besoin pour simplifier et centraliser les démarches locatives, de la diffusion des annonces à la réception des loyers. Il vous suffit de vous inscrire dans notre espace WhoomiesPro et de diffuser vos annonces en quelques clics afin de trouver vos futurs locataires, à Paris ou ailleurs (Bordeaux,Montpellier, Bruxelles…) Que vous soyez un bailleur professionnel ou propriétaire d’un logement, maximisez vos rendements locatifs grâce à notre offre Whoomies Pro et adoptez une plateforme adaptée à vos besoins.

Envie de tenter l’expérience ?

Créez votre compte et venez diffuser vos annonces auprès de profils sérieux et vérifiés.

1) Encadrements des loyers d'appartement à Paris 

Depuis Juillet 2021, un arrêté préfectoral fixe les montants des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré applicables au parc locatif privé parisien.

L'encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. Ce dispositif interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. L'indicateur pour l’encadrement des loyers correspond au loyer médian. Il est calculé à partir des niveaux de loyers observés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Le prix du loyer médian varie en fonction du quartier, de l’époque de construction de l’immeuble, du nombre de pièces principales, du type de location (location meublée ou nue). Pour respecter le dispositif, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer référence minoré diminué de 30% et le loyer de référence majoré de 20%

Pour rappel, le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Pour déterminer concrètement les prix des loyers privés dans la capital, nous vous conseillons de consulter la carte interactive du Préfet : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/

Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration du logement. Dans ces deux cas, le propriétaire peut demander une augmentation tant qu’elle est dans la limite du loyer majoré. En tant que propriétaire, le non-respect des loyers de référence vous expose à des sanctions.

Pour déterminer les loyers de références majorés à respecter, la ville lumière a été découpée en 80 quartiers et non pas en 20 arrondissements. Chaque quartier dispose d’un loyer de référence au m²/mois.

A compter d’avril 2022, les agences seront tenues d’indiquer ce loyer de référence dans les annonces. A titre d’exemple, le JDN a publié en ce début d’années des cartes interactives qui déterminent les montants applicables par zones d’encadrement des loyers :

Dans le quartier des Halles (1er arrondissement) :

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 30,4 34,3
2 pièces 26 29,4
3 pièces 23,4 26,5
4 pièces et plus 23,4 26,4

Dans le quartier d’Auteuil (16ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 27,8 31,4
2 pièces 25,5 28,9
3 pièces 24,3 27,4
4 pièces et plus 23,9 27

Dans le quartier de la Salpêtrière (13ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 26,2 29,6
2 pièces 22,7 25,6
3 pièces 20,8 23,6
4 pièces et plus 20 22,6

Dans le quartier de Montparnasse (14ème arrondissement)

Montants moyens €/m 2. Non meublé Meublé
1 pièce 26,7 30,2
2 pièces 23,5 26,5
3 pièces 21,5 24,3
4 pièces et plus 21,1 23,8

Pour retrouver l’intégralité des loyers de référence par secteur en fonction du nombre de pièces, du secteur et du type de location, cliquez ici.

2)  Location d'appartement à Paris vide ou meublée, que choisir ?

Si vous vous apprêtez à mettre en location votre bien, laquestion du louer vide ou meublé va se poser.

Pour que vos investissements locatifs vous rapportent, la location meublée reste une bonne alternative.

Néanmoins le principal inconvénient de la location meublée est qu’elle nécessite plus de temps qu’une location vide.

En effet, vous devez meubler le logement et procéder aux réparations et remplacements des équipements si besoin.

Selon le type de location que vous choisirez, le régime fiscal sera différent :

●       Les loyers en location meublée entrent dans la catégorie des BIC ( Permet de ne payer des impôts que 50% des recettes locatives )

●       Les loyers en location vide constituent des revenus fonciers ( Impôts à hauteur de 70% des recettes dans le cadre du micro-foncier )

La location meublée a un énorme avantage par rapport à la location vide en termes de rentabilité et de fiscalité. En effet, vous pouvez bénéficier de rendement locatif brut plus élevé en proposant aux jeunes actifs parisiens un studio meublé, ce qui vous permettra de demander des loyers plus élevés que si le bien était vide afin d'amortir les dépenses d’ameublement et autres frais.

Concernant les baux, les locations meublées ont une durée d’un an renouvelable ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à une année scolaire si le locataire est étudiant.

Les locataires dans les locations non meublées, quant à eux, signent un bail « 3-6-9 » soit 3 ans renouvelable.

Il est difficile de tirer rapidement une conclusion, les deux formules ont chacune leurs avantages, votre choix dépendra de vos attentes des conditions du marché parisien.

3)  Gérer sa location d'appartement à Paris : l’avantage Whoomies

La gestion locative en ligne est un concept innovant qui connaît de plus en plus de succès. Gérer vos investissements avec l’appui d’un outil en ligne vous permet d’augmenter la rentabilité locative, sans avoir à payer un gestionnaire. Chez Whoomies, les bailleurs particuliers comme professionnels bénéficient de la meilleure expérience de location : une plateforme adaptée à leur besoin pour simplifier et centraliser les démarches locatives, de la diffusion des annonces à la réception des loyers. Il vous suffit de vous inscrire dans notre espace WhoomiesPro et de diffuser vos annonces en quelques clics afin de trouver vos futurs locataires, à Paris ou ailleurs (Bordeaux,Montpellier, Bruxelles…) Que vous soyez un bailleur professionnel ou propriétaire d’un logement, maximisez vos rendements locatifs grâce à notre offre Whoomies Pro et adoptez une plateforme adaptée à vos besoins.

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