Loyers impayés en 2022 : Nos conseils

Les loyers impayés sont la hantise des investisseurs immobiliers. Les procédures offertes aux propriétaires sont très encadrées par la loi, il vous faut donc penser à ce cas de figure en amont de la rédaction de votre bail, certaines clauses dépendant du scénario que vous aurez anticipé. C’est pourquoi, bien rédiger son bail est primordial pour se préserver de ces situations. Que faire en cas de loyer impayé ? Quels sont les recours possibles ? Voici les réponses et nos conseils pour vous aider à faire face à cette situation délicate.

February 10, 2022
Sommaire

1 - Que faire en cas de loyers impayés en 2022

En cas de loyer impayé, la première étape consiste à contacter le locataire avant d’engager des procédures. Il est important de faire preuve de compréhension et de rester un maximum en contact avec le locataire afin de discuter et de comprendre sa situation. Les relations entre le propriétaire et le locataire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur de 2014.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit pour le locataire l’obligation de payer son loyer. Ainsi, face à un locataire en situation difficile ou d’un mauvais payeur récalcitrant, le propriétaire doit être réactif dès le premier défaut de paiement et relancer son locataire de manière cordiale par appel ou e-mail afin de savoir s' il s’agit d’un oubli. Propriétaires ou locataires peuvent aussi saisir gratuitement un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable. L’agence nationale pour l’information sur le logement amis en place un numéro vert afin que bailleurs et locataires puissent bénéficier de conseils et d’un accompagnement adaptés à la situation.

Notre deuxième conseil consiste à faire appels aux garants, cautions, assurances ou aides pour le logement afin de trouver un arrangement et de récupérer une première partie de la somme due. Si la dette du locataire s’élève à plus de 2 mois de loyers, le propriétaire peut prévenir la caisse d’allocations familiales, qui peut décider de suspendre le versement des allocations perçues.

Notre troisième conseil correspond au retour à la garantie loyers impayés. Pour en bénéficier, il faut que le propriétaire ait souscrit à cette garantie dès le début du bail. La GLI est une assurance optionnelle proposée par les compagnies d’assurances privées pour se substituer au locataire en cas de loyers impayés. Attention, selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 une caution ne peut être demandée au locataire si le bailleur prend une garantie pour loyers impayés.

Bien que complexe et onéreuse, une procédure d’expulsion du locataire peut être mise en place en dernier lieu. Pour faciliter cette démarche, nous vous conseillons d’insérer une clause résolutoire lors de la rédaction du contrat de location pour prévoir une résiliation du bail en cas d’impayés.

2 - Quelles sont les procédures en cas de loyers impayés ?

Si la résolution amiable n’aboutit pas, le propriétaire doit connaître les procédures existantes en cas de loyer impayé :

A)  Procédure de recouvrement

La procédure de recouvrement intervient lorsque les deux partis n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente lors de la résolution amiable. Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui stipule le défaut de paiement. Si le locataire ne donne pas de suite au bout de 15 jours, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure et informer le(s) garant(s) de la situation.

Dans le meilleur des cas, le locataire règle la totalité du montant et la procédure prend fin. Si aucune des démarches n’aboutit, le bailleur peut engager une procédure juridique.

B)  Procédure juridique

La procédure juridique correspond au commandement de payer et à l’expulsion du locataire qui ne paie pas son loyer. La commandement de payer, envoyé par voie d’huissier fait état de la dette locative. Légalement, la résiliation du bail intervient dans les2 mois suivant la réception du commandement de payer. Le locataire peut alors payer sa dette, s’acquitter d’une partie de celle-ci ou demander des délais de paiement auprès d’un juge.

C)  La demande de saisie

Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour recouvrer ses loyers impayés auprès de son locataire. Si la procédure de recouvrement dure dans le temps, le propriétaire peut demander à tout moment le blocages des comptes bancaires oude ses biens par le biais d’un huissier de justice. Si le locataire n’a pas les moyens financiers de régler sa dette, le juge peut convertir la saisie en saisie de vente et lesbiens/comptes du locataires seront utilisés pour rembourser les impayés. A noter que, la saisie-vente est possible si le commandement de payer n’a pas abouti.  

D)  L’assignation au tribunal d’instance

En dernier recours, si les démarches précédentes n’ont pas abouti, le propriétaire bailleur peut demander une assignation au tribunal d’instance.  Bien que ces procédures peuvent s’avérer longues et stressantes, le propriétaire n’a nullement le droit de procéder à l’expulsion de son locataire sous peine de 30 000 euros d’amendes et 3 ans d’emprisonnement. Afin d’arranger la situation, le juge du tribunal d’instance peut prononcer l’expulsion du locataire s' il n’est pas en mesure de rembourser sa dette, l’ordre de payer, ou lui octroyer un délai de paiements supplémentaire.

 

 

3 - Les avantages des garanties de loyers impayés

 

Depuis la loi d’accès au logement, souscrire à une assurance GLI est la meilleure façon de garantir le paiement du loyer. La garantie représente généralement entre 2 et 5% du montant des loyers et permet de sécuriser ses revenus fonciers. Diverses options peuvent s’ajouter à la garantie comme le remboursement des frais d’avocats, des frais d’huissier ou encore des frais liés à la procédure d’expulsion.

 

Whoomies a sélectionné pour vous, les meilleures assurances pour sécuriser votre placement en 2022.

  AXA Insor odealim Allianz Unkle Smartloc Interassurances Solly Azar
Cotisation TTC 3,24% 2,38% 2,38% 2,10% 2,64% 2,90% 2,59%
Plafond de la garantie 90 000€ 80 000€ 70 000€ 96 000€ 70 000€ 70 000€ 75 000€
Durée de la garantie Illimitée Illimitée Illimitée Illimitée Illimitée Jusqu’au départ du locataire 30 mois
Plafond de la garantie dégradations 10 000 € 10 000 € 10 000 € 7 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 €
Frais de procédure Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge
Protection juridique 10 000 € 4 000 € 20 000 € 5 000€ 10 000 € 8 000 € 5 000 €
Points forts Service
rapide et efficace
Excellent service de garantie/prix Services en ligne 24/24 et 7J/7 Loyer impayé remboursé sous 15J max Service efficace avec conseillers Tarif avantageux et gestion rapide des sinistres Déductible de toute votre cotisation

 “Chiffres mis à jour le, 07/02/2022”

Ressources :

  • Service-public.fr
  • actionlogement.fr
  • comparateur.leparisien.fr

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1 - Que faire en cas de loyers impayés en 2022

En cas de loyer impayé, la première étape consiste à contacter le locataire avant d’engager des procédures. Il est important de faire preuve de compréhension et de rester un maximum en contact avec le locataire afin de discuter et de comprendre sa situation. Les relations entre le propriétaire et le locataire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur de 2014.

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2 - Quelles sont les procédures en cas de loyers impayés ?

Si la résolution amiable n’aboutit pas, le propriétaire doit connaître les procédures existantes en cas de loyer impayé :

A)  Procédure de recouvrement

La procédure de recouvrement intervient lorsque les deux partis n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente lors de la résolution amiable. Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui stipule le défaut de paiement. Si le locataire ne donne pas de suite au bout de 15 jours, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure et informer le(s) garant(s) de la situation.

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3 - Les avantages des garanties de loyers impayés

 

Depuis la loi d’accès au logement, souscrire à une assurance GLI est la meilleure façon de garantir le paiement du loyer. La garantie représente généralement entre 2 et 5% du montant des loyers et permet de sécuriser ses revenus fonciers. Diverses options peuvent s’ajouter à la garantie comme le remboursement des frais d’avocats, des frais d’huissier ou encore des frais liés à la procédure d’expulsion.

 

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Plafond de la garantie dégradations 10 000 € 10 000 € 10 000 € 7 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 €
Frais de procédure Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge Pris en charge
Protection juridique 10 000 € 4 000 € 20 000 € 5 000€ 10 000 € 8 000 € 5 000 €
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