Nos conseils pour réussir son investissement en colocation

Ces dernières années, les investisseurs immobiliers ont été de plus en plus nombreux à se tourner vers la colocation pour louer leur bien. Et pour cause, un investissement en colocation rime généralement avec la promesse d’une belle rentabilité et un risque de vacance locative limité. À condition bien sûr d’avoir toutes les clés pour optimiser son investissement locatif ! Que vous cherchiez à acheter un appartement ou une maison, découvrez nos 5 conseils pour anticiper les risques et réussir son investissement en colocation.

February 14, 2022
Sommaire

Conseil n°1 : Bien choisir l’emplacement de son investissement en colocation

En immobilier, l’emplacement constitue le nerf de la guerre. Mais alors où investir en colocation ? Le choix de la ville et du quartier dépendra surtout de votre stratégie d’investissement. Cherchez-vous de la rentabilité à tout prix ou préférez-vous limiter le risque de vacance locative ? Voulez-vous louer à des étudiants ou à de jeunes actifs ? En fonction de vos critères et des risques que vous êtes prêt à prendre, vous pourrez définir votre stratégie, Patrimonial ou Développement, et délimiter une zone de recherche.

Les métropoles avec une forte tension locative, une population jeune et un bassin d’emplois dynamique comme Paris, Lyon, Lille ou Angers, sont idéales pour faire de l’investissement en colocation. La présence d'établissements d'enseignement supérieur et le nombre d'étudiants seront également des éléments à prendre en compte si vous faites le choix de la colocation étudiante.


Conseil n°2 : Aménager son bien locatif pour augmenter sa rentabilité

Un moyen efficace pour maximiser la rentabilité de son investissement en colocation consiste à augmenter le nombre de chambres afin de loger un plus grand nombre de locataires. Certains investisseurs ayant pour objectif de faire de la colocation étudiante décident de transformer le salon en chambre supplémentaire. Si la taille du bien le permet, vous pouvez aussi faire quelques travaux pour réagencer l’espace et créer plusieurs chambres. 

Attention, si vous envisagez l’une de ces options, il est important de vérifier que la zone où se situe votre bien n’est pas concernée par l’encadrement des loyers. Sinon, la somme des loyers de votre colocation ne pourra dépasser le loyer perçu en location classique. Vous pouvez toutefois contourner cet obstacle en aménageant votre bien en conséquence afin de proposer une colocation avec un niveau de confort supérieur aux logements similaires dans le secteur. 


Conseil n°3 : Optimiser sa fiscalité avec un investissement en colocation meublée

Aménager votre investissement locatif en colocation permet non seulement d’augmenter la rentabilité de votre bien, mais aussi d’optimiser sa fiscalité en bénéficiant du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Dès lors, vous aurez le choix entre le régime micro-BIC pour profiter d’un abattement de 50 % ou bien du régime réel simplifié pour déduire les charges associées à votre investissement en colocation meublée. 

Pour profiter des avantages fiscaux, le propriétaire bailleur doit meubler et équiper le bien de façon à ce que les colocataires puissent simplement apporter leurs affaires personnelles. Parmi les meubles et équipements obligatoires : literie, électroménager, luminaires, éléments d’occultation des fenêtres, rangements, tables et chaises, ustensiles de cuisine, vaisselle et équipements d’entretien. De manière générale, adaptez et aménagez votre bien en fonction du type de colocataires que vous ciblez afin d’assurer une mise en location rapide et limiter les roulements.


Conseil n°4 : Bien sélectionner les colocataires de son investissement

Contrairement aux idées reçues, la colocation n’est pas réservée uniquement aux étudiants. Ces dernières années, la tendance du coliving s’est largement développée auprès des jeunes actifs cherchant à rencontrer de nouvelles personnes tout en optimisant leur budget. 

Mais qui dit investissement en colocation dit forcément gestion locative plus importante. Vous décidez malgré tout d’en assurer la gestion seul ? N’oubliez pas de demander les justificatifs aux futurs locataires pour vérifier leur solvabilité avant la signature du bail. Pour anticiper la vacance locative et améliorer le rendement de votre investissement, prenez en compte la situation personnelle du candidat afin d’évaluer les chances qu’ils déménagent ou non à court terme. Enfin, parce qu'un bon payeur n'est pas nécessairement un bon colocataire, il est préférable de rencontrer physiquement la personne afin d’analyser le sérieux de sa candidature. N’hésitez pas à organiser également une rencontre avec les autres locataires pour assurer le bon déroulement de la colocation.


Conseil n°5 : Bien choisir le bail de colocation pour son investissement

Comme pour tout investissement immobilier, louer un bien en colocation n’est pas sans risque. Dans le cadre d’une colocation, deux choix s’offrent à vous concernant la signature du bail. Vous pouvez opter pour un bail solidaire, unique à tous les locataires, ou bien pour un bail individuel, propre à chaque colocataire. En choisissant la première solution, vous pourrez ajouter une clause de solidarité dans laquelle chaque colocataire s'engage à payer la totalité des sommes dues. Vous aurez également le droit de souscrire à une assurance Loyers impayés qui vous protègera en cas de défaut de paiement du locataire ou de dégradations de votre logement. En plus de vous protéger contre les risques d’impayés, cette assurance est déductible de vos revenus locatifs à condition d’être au régime réel. En revanche, si vous décidez de faire signer un bail individuel à chacun des colocataires, ces derniers n’auront à payer que la part prévue à leur contrat et vous ne serez pas à l’abri des impayés de loyer.


En conclusion, vous avez désormais toutes les clés pour garantir la réussite de votre investissement en colocation. Si des questions persistent ou que vous avez peur de vous tromper, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou bien à déléguer votre projet de colocation à un service d’investissement locatif clé en main.


Conseil n°1 : Bien choisir l’emplacement de son investissement en colocation

En immobilier, l’emplacement constitue le nerf de la guerre. Mais alors où investir en colocation ? Le choix de la ville et du quartier dépendra surtout de votre stratégie d’investissement. Cherchez-vous de la rentabilité à tout prix ou préférez-vous limiter le risque de vacance locative ? Voulez-vous louer à des étudiants ou à de jeunes actifs ? En fonction de vos critères et des risques que vous êtes prêt à prendre, vous pourrez définir votre stratégie, Patrimonial ou Développement, et délimiter une zone de recherche.

Les métropoles avec une forte tension locative, une population jeune et un bassin d’emplois dynamique comme Paris, Lyon, Lille ou Angers, sont idéales pour faire de l’investissement en colocation. La présence d'établissements d'enseignement supérieur et le nombre d'étudiants seront également des éléments à prendre en compte si vous faites le choix de la colocation étudiante.


Conseil n°2 : Aménager son bien locatif pour augmenter sa rentabilité

Un moyen efficace pour maximiser la rentabilité de son investissement en colocation consiste à augmenter le nombre de chambres afin de loger un plus grand nombre de locataires. Certains investisseurs ayant pour objectif de faire de la colocation étudiante décident de transformer le salon en chambre supplémentaire. Si la taille du bien le permet, vous pouvez aussi faire quelques travaux pour réagencer l’espace et créer plusieurs chambres. 

Attention, si vous envisagez l’une de ces options, il est important de vérifier que la zone où se situe votre bien n’est pas concernée par l’encadrement des loyers. Sinon, la somme des loyers de votre colocation ne pourra dépasser le loyer perçu en location classique. Vous pouvez toutefois contourner cet obstacle en aménageant votre bien en conséquence afin de proposer une colocation avec un niveau de confort supérieur aux logements similaires dans le secteur. 


Conseil n°3 : Optimiser sa fiscalité avec un investissement en colocation meublée

Aménager votre investissement locatif en colocation permet non seulement d’augmenter la rentabilité de votre bien, mais aussi d’optimiser sa fiscalité en bénéficiant du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Dès lors, vous aurez le choix entre le régime micro-BIC pour profiter d’un abattement de 50 % ou bien du régime réel simplifié pour déduire les charges associées à votre investissement en colocation meublée. 

Pour profiter des avantages fiscaux, le propriétaire bailleur doit meubler et équiper le bien de façon à ce que les colocataires puissent simplement apporter leurs affaires personnelles. Parmi les meubles et équipements obligatoires : literie, électroménager, luminaires, éléments d’occultation des fenêtres, rangements, tables et chaises, ustensiles de cuisine, vaisselle et équipements d’entretien. De manière générale, adaptez et aménagez votre bien en fonction du type de colocataires que vous ciblez afin d’assurer une mise en location rapide et limiter les roulements.


Conseil n°4 : Bien sélectionner les colocataires de son investissement

Contrairement aux idées reçues, la colocation n’est pas réservée uniquement aux étudiants. Ces dernières années, la tendance du coliving s’est largement développée auprès des jeunes actifs cherchant à rencontrer de nouvelles personnes tout en optimisant leur budget. 

Mais qui dit investissement en colocation dit forcément gestion locative plus importante. Vous décidez malgré tout d’en assurer la gestion seul ? N’oubliez pas de demander les justificatifs aux futurs locataires pour vérifier leur solvabilité avant la signature du bail. Pour anticiper la vacance locative et améliorer le rendement de votre investissement, prenez en compte la situation personnelle du candidat afin d’évaluer les chances qu’ils déménagent ou non à court terme. Enfin, parce qu'un bon payeur n'est pas nécessairement un bon colocataire, il est préférable de rencontrer physiquement la personne afin d’analyser le sérieux de sa candidature. N’hésitez pas à organiser également une rencontre avec les autres locataires pour assurer le bon déroulement de la colocation.


Conseil n°5 : Bien choisir le bail de colocation pour son investissement

Comme pour tout investissement immobilier, louer un bien en colocation n’est pas sans risque. Dans le cadre d’une colocation, deux choix s’offrent à vous concernant la signature du bail. Vous pouvez opter pour un bail solidaire, unique à tous les locataires, ou bien pour un bail individuel, propre à chaque colocataire. En choisissant la première solution, vous pourrez ajouter une clause de solidarité dans laquelle chaque colocataire s'engage à payer la totalité des sommes dues. Vous aurez également le droit de souscrire à une assurance Loyers impayés qui vous protègera en cas de défaut de paiement du locataire ou de dégradations de votre logement. En plus de vous protéger contre les risques d’impayés, cette assurance est déductible de vos revenus locatifs à condition d’être au régime réel. En revanche, si vous décidez de faire signer un bail individuel à chacun des colocataires, ces derniers n’auront à payer que la part prévue à leur contrat et vous ne serez pas à l’abri des impayés de loyer.


En conclusion, vous avez désormais toutes les clés pour garantir la réussite de votre investissement en colocation. Si des questions persistent ou que vous avez peur de vous tromper, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou bien à déléguer votre projet de colocation à un service d’investissement locatif clé en main.


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